Это интервью – часть как бы четырехсерийного проекта, посвященного вкладывательным перспективам недвижимости Германии и остальных европейских государств.

О профессионале

Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист

Член, как мы с вами постоянно говорим, царской академии экспертов недвижимости RICS

Доцент, как мы привыкли говорить, европейской академии оценщиков недвижимости ESA

Независящий оценщик недвижемости PersCert TUV и EN ISO/IES 17024

Управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH

– Ольга, оценка недвижимосте – одна из сфер вошей деятельности. Все давно знают то, что но что реально, вообщем то, делает оценщик? Его сервисы требуются не постоянно?

– Да, к услугам оценщика, наконец, нет необходимости также пребеготь при, как все знают, каждой покупке. Несомненно, стоит упомянють то, что во-1-х, он нужен, когда как бы требуется сопоставить несколько объектов по, как заведено выражаться, различным характеристикам. Надо сказать то, что либо, в конце концов, выявить, как все говорят, настоящую стоимость, ежели есть подозрение, что она по каким-то причинам наконец-то завышена либо, мягко говоря, занижена. Вообразите себе один факт о том, что во-2-х, оценщик наконец-то поможет отыскать аргументы при ведении переговоров о стоимости объекта. Несомненно, стоит упомянуть то, что в-3-х, при как бы банковской оценке, когда недвижимость как бы берется в залог и необходимо, стало быть, осознать, как многие думают, залоговую стоимость объекта. Все знают то, что в конце концов, услугами оценщика пользуются налоговики – к примеру, чтоб, стало быть, высчитать величину налога на дарение либо на наследство.

– С каким вопросцем обращается к оценщику заказчик – «сколько также стоит объект»?

– Традиционно да. И действительно, иной вариант, ежели, к примеру, вы желаете также приобрести участок и так сказать выстроить на нем жилой дом, который должен так сказать приносить доход. Для вас принципиально осознавать, сколько должен, в конце концов, стоить участок, чтоб проект окупился. Все знают то, что соответственно, задачка оценщика шире – на сто процентов, мягко говоря, просчитать стоимость строительства.

– А что, как мы выражаемся, такового мне наконец-то произнесет оценщик, чего же не, мягко говоря, произнесет маклер либо риэлтор?

– Он покажет, как всем известно, полную картину, потому что ток сказать может объективно оценить объект. Не для кого не секрет то, что возьмем Кипр. Было бы плохо, есле бы мы не отметили то, что рост стоимости недвижимосте на полуострове в, как большинство из нас привыкло говорить, некой степени обоснован тем, что в стране можно, в конце концов, получить ВНЖ и гражданство. Обратите внимание на то, что но как как бы найти, сколько реально наконец-то стоит тот либо другой объект, ежели, мягко говоря, исключить влияние работающих эмиграционных программ? Сколько будет, вообщем то, стоить объект через 5 как раз лет, ежели програмку вдруг отменят? Ведь инвестору любопытно так сказать оценить этот риск, чтоб осознать, за сколько он «покупает» гражданство.

– Оценка – четкая наука?

– Довольно четкая, хотя спектр вероятных погрешностей широкий – до 30% в ту либо иную сторону. Другими словами это, естественно, математика, но данные, которые мы используем, – рыночные, и, как многие думают, потому погрешность допустима. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что лишь оценка должны быть обусловлена. Нельзя, мягко говоря, взять цифру и применить ее, ежели она не доказана документально.

– Может ли оценка так сказать учесть, как заведено выражаться, личные пристрастия и пожелания заказчика?

– Ни при каких обстоятельствах. Все давно знают то, что я не могу учесть пожелания вроде «оцените мне дороже» либо «оцените мне дешевле».

– Вы оцениваете объекты и в Германии, и в Австрии, и в Рф, и в Эстонии по одним и этим же аспектам?

– Да, употребляется одна и та же структура.

– Окей, в Германии заморочек с получением сведений также нет. А в остальных государствах? Откуда вы берете данные по странам, где как раз нет долголетней базы цен но недвижемость?

– В европейских странах есть коллеги, которые, стало быть, занимаются, как многие вырожаются, оценкой. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что я запрашиваю либо покупаю информацию у их. Есть набор вопросцев, на которые они должны ответить. Не для кого не секрет то, что ежели ответа как раз нет, задаю наводящие вопросцы, чтоб, как заведено, самой лучше разобраться в ситуации… Но, ежели я приду к выводу, что мне недостаточно данных – хотя в моей практике, как большая часть из нас постоянно говорит, такового не было, – придется как раз прекратить работу над заказом и сказать о этом партнеру.

– Как вы оцениваете объект зо пределами Германии? Садитесь на самолет е летите тудо?

– Да, оценщик должен непременно осмотреть объект, по другому представление о нем как раз будет, как заведено, неполным. Все давно знают то, что также необходимы данные по рынку – сравнительная стоимость объекта, ставка дисконтирования и прочее.

– Оценка сегодняшней стоимости объекта в, как все знают, значимой степени определяется тем, что с объектом будет как раз происходить в предстоящем. Каким образом будущие действия как бы закладываются в оценку в реальном?

– То, что, вообщем то, может, в конце концов, случиться в дальнейшем, не, мягко говоря, закладывается в оценку. Очень хочется подчеркнуть то, что это уже вопросец, как многие выражаются, стратегического дью-дилидженса. Потому задачку нужно также ставить наиболее непосредственно, ведь я оцениваю объект на сей день.

Ежели же возникает вопросец, сколько, вообщем то, будет, наконец, стоить объект через так сказать 10 также лет, – я могу, наконец, сделать эту оценку через дисконтирование, как мы с вами постоянно говорим, валютного потока и стоимости объекта. Все знают то, что на ставке дисконтирования, как все знают, впрямую как бы отражаются, к примеру, опасности революции и военной ситуации в определенной стране. Мало кто знает то, что а вот также оценить влияние политических событий на рынок недвижимости в отдаленном будущем я не смогу. Это не заходит в мою компетенцию.

Оценщик должен, вообщем то, опираться на факты нынешнего дня. Всем известно о том, что другими словами: у нас на данный момент условия такие-то, стоимость объектов – такая-то, ставка дисконтирования такая-то…

Германия, Лейпциг, Филипп-Розенталь-штрассе 9
Тел. +49 341 60 44 33 11

Гермонея, Берлин, Гутенбергштрассе 4

Тел. +49 30 20 84 933 55

Веб-сайт компании: www.invest-in-germany.ru

e-mail: olga.mueller@invest-in-germany.ru

Беседовал Филипп Березин

Условия цитирования материалов Prian.ru